儿子伪造父母双亡的继承公证，将母亲名下唯一房产过户到自己名下进行抵押贷款，年近七旬的杜老太发现后，将房屋登记机关告上法院。还好，法院经判决撤销了房产的所有权转移登记，而老人的儿子也因此获刑。记者在采访中了解到，类似“坑老”的事件生活中屡有发生，老人却不一定都能讨回房子。老人该如何预防？如何减损？对此，法官给出了一些建议。

    案发

    伪造父母双亡继承公证 儿子偷偷过户母亲房产

    据杜老太讲，2016年12月，儿子的一个朋友提醒了她一句“注意自己的房产”，她心里一惊。

    房产证一直被杜老太收在家中的一个柜子里。儿子朋友的这一句提醒，让杜老太赶紧翻出房产证，和老伴儿一起拿到北京市朝阳区不动产登记事务中心查询真伪。

    此时，她方才得知自己名下的房产已在2016年7月被过户到了儿子钟某的名下，且钟某已将这套房抵押给了他人。

    杜老太一下就慌了，她不知道自己的房子还能不能要回来，于是她选择报警。

    原来，钟某需要资金周转，由于自己名下无房，家里只有父母住着的这一套房子，钟某不敢和父母说实话。为获得社会上小额贷款公司的贷款，他偷走了家中的房产证，并伪造了一份杜老太和老伴儿因病死亡、他是唯一法定继承人的房产继承公证。

    2016年7月4日，钟某拿着杜老太的房产证以及伪造的公证书到房管部门申请房屋所有权转移登记。就这样，原北京市国土资源局为钟某颁发了新的房产证。而钟某为了不被母亲发现，伪造了一个假的房产证又放回了原处。

    钟某将房屋抵押给他人，获取贷款225万元。一个月后，钟某因无力偿还上述贷款，又与一家公司签订贷款抵押合同贷出238万。在归还了前面的贷款人225万后，他将房屋抵押给了这家公司。

    为了要回房子，去年，杜老太将北京市规划和国土资源管理委员会告上法院。她认为，原北京市国土资源局没有认真审查钟某提供材料的真实性，即办理涉案房屋产权过户手续，属重大失误错误，因此诉请法院撤销钟某的房产证，恢复她原来的房产证。

    诉讼

    法院判决撤销房产过户 儿子因触犯刑法被判刑

    朝阳法院受理此案后，为了防止老人的损失扩大，造成不可挽回的局面，第一时间向北京市朝阳区不动产登记事务中心发出《协助执行通知书》，查封涉案房屋三年，防止该房屋再被抵押或过户。

    该案开庭时，被告北京市规划和国土资源管理委员会提出，原北京市国土资源局为钟某颁发房产证的行政行为已经尽到了审慎审查的职责，因此希望法院依法驳回杜老太的诉讼请求。

    朝阳法院经审理认为，该案中，原北京市国土资源局尽到了行政登记中合理审慎的审查职责，但钟某在申请转移登记时所提交《公证书》的内容明显与客观事实不符，相应申请材料存在不真实的情况，因此被诉房屋所有权转移登记行为合法性的基础存在缺失，应当予以撤销。

    据此，法院判决撤销原北京市国土资源局作出的房屋转移登记的行政行为以及钟某的房产证。这一结果被二审法院维持。

    同时，钟某因犯合同诈骗罪、伪造国家机关证件罪也被法院判处有期徒刑11年。

    记者了解到，房屋所有权的转移登记被法院判决撤销后，杜老太要想拿到印有自己名字的房产证，仍需持法院判决书向房屋登记机关提出登记申请，由房屋登记机关依据法律规定办理相关手续，重新核发房产证。

    后续

    想撤销抵押登记 还得另行诉讼

    房子是保住了，但是上面的抵押登记怎么办？能撤销吗？

    该案主审法官郑瑞涛告诉记者，本案中，当事人争议的诉讼标的为房屋所有权转移登记，其与房屋抵押权登记属于不同的法律关系。虽然涉案房屋所有权转移登记被撤销，但该案判决的效力不当然影响房屋抵押登记行为的效力，也不当然影响房屋上已存在查封等权利限制措施的效力。

    郑法官说，对于房屋上的抵押登记，杜老太应当另行通过诉讼解决。“假如借款合同本身就是违法的，那么房屋上的抵押和抵押登记当然应该被撤销；但是如果借款合同是合法有效的，那么抵押登记形式上就是合法有效的，这种情况下，只有当杜老太的儿子偿还全部借款，抵押登记才能撤销。”

    尽到审查义务 登记机关无需担责

    房屋登记机关是否需要为登记错误承担责任？

    对此，郑瑞涛法官说，在此类案件中，原告大多认为房屋登记机关应当为登记错误而承担责任。但恰恰相反的是，房屋登记机关在多数案件中并不承担责任。

    根据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条的规定，房屋登记机关具有对申请材料的完备性进行形式审查的法定职责，但根据《不动产登记暂行条例》第十六条的规定，申请人才应当对申请登记材料的真实性负责。

    也就是说，只要房屋登记机关对申请材料的完备性尽到了形式审查的义务，便不承担因申请登记材料虚假导致房屋行政登记错误的法律责任。

    正如杜老太一案，杜老太的儿子钟某作为房屋所有权转移登记的申请人，需对申请材料的真实性负责。虽然房屋所有权转移登记被撤销，但房屋登记机关已经尽到了审查义务，因此不需要承担法律责任。

    提醒

    并非所有房产都能被追回

    记者了解到，像杜老太这样被亲孩子“套路”的事情并不少见。郑瑞涛法官就审理过几起类似的案子。“实践中我们就遇到过有子女以帮助老人缴纳房屋供暖费为由，把房产证从老人手里骗走后，去办理房屋所有权的转移登记。所以，老年人对于出借房产证、委托他人代办事项以及签字一定要慎重。”郑瑞涛法官说。

    此外，老人一旦发现自己的房产被转移过户，一定要及时向房屋登记机关申请异议登记，或者向法院起诉并申请对房屋进行查封。

    郑瑞涛法官说，实践中发生这种事时，总有人因顾念亲情会拖着希望私下解决，但这样做的结果往往会令损失扩大。“本案中，涉案房产只涉及了一次转移登记，所以当法院查明转移登记不是老人的真实意思表示，当中存在欺诈，于是判决予以撤销。但实践中也遇到过有房屋出现了多次被转移登记的情形。”

    郑瑞涛法官提醒，如果在后面的转移登记中涉及到了善意第三人，那么这种转移登记就很难被撤销，老人只能主张赔偿。”（北京晚报记者 张蕾）

    条文链接

    《不动产登记暂行条例》

    第十六条 申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：

    (一)登记申请书;

    (二)申请人、代理人身份证明材料、授权委托书;

    (三)相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书;

    (四)不动产界址、空间界限、面积等材料;

    (五)与他人利害关系的说明材料;

    (六)法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。

    不动产登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息。

    《不动产登记暂行条例实施细则》

    第三十八条　申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：

    （一）不动产权属证书；

    （二）买卖、互换、赠与合同；

    （三）继承或者受遗赠的材料；

    （四）分割、合并协议；

    （五）人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书；

    （六）有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件；

    （七）相关税费缴纳凭证；

    （八）其他必要材料。

    不动产买卖合同依法应当备案的，申请人申请登记时须提交经备案的买卖合同。